CHINESE COMMERCIAL ACTIVITY IN THE TORONTO CMA: NEW DEVELOPMENT PATTERNS AND IMPACTS

This study, which examines recent development patterns of Chinese commercial activity in the Toronto CMA, yielded three major discoveries. First, new development in the past 15 years brought about not only a proliferation of ethnic Chinese businesses, but also considerable changes in business structure: the traditionally predominant restaurants and grocery stores declined substantially in proportion, but businesses that provide various types of consumer services expanded greatly. This indicates that the Chinese community has been steadily building a more complete and more self-sufficient ethnic economy. Second, while Toronto's three central-city Chinatowns have remained, most new developments occurred in the suburbs. Consequently, the spatial organization of Chinese commercial activities has become multinuclear, and their rapid spreading has begun to modify Toronto's traditional retail landscape. The third, and perhaps the most revolutionary, characteristic of the new development is the shift from unplanned retail strips to planned shopping centres, with the change of ownership from leasing of retail space to selling of store units. The new occupancy system, known as condominium retailing, is new to Canada and is associated only with ethnic Chinese retailing. In importance, condominium retailing has challenged both the conventional leasing system that has governed the development and operation of North American shopping centres over the past 40 years and long-established local planning systems. L'étude des nouvelles tendances du commerce chinois dans la région métropolitaine de recensement de Toronto a mis en évidence trois faits essentiels. Premièrement, le développement des 15 dernières années s'est traduit non seulement par une multiplication du nombre des commerces chinois, mais aussi par un bouleversement de la structure commerciale: les restaurants et les épiceries, jusqu'alors prédominants, ont vu leur importance relative diminuer au profit de magasins qui offrent des services aux consommateurs. Ceci reflète le fait que l'économie forgée par la communauté chinoise est de plus en plus autosuffisante. Deuxièmement, alors que les trois Chinatowns du centre de Toronto se sont maintenus, la plupart des nouveaux développements ont eu lieu en banlieue. Par conséquent, l'organisation spatiale des activités commerciales chinoises est devenue polynucléaire. Cette rapide propagation commence à modifier le paysage traditionnel du commerce de détail torontois. Troisièmement, et c'est peut-être là le fait le plus marquant, l'étude a révélé une révolution complète du mode d'organisation et de propriété des magasins. Aux groupements spontanés se sont substitués des centres commerciaux au sein desquels les commerçants ne sont plus locataires mais propriétaires de leur espace de vente. Ce système, que l'on pourrait baptiser le « condominium commercial » est un nouveau phénomène au Canada et ne concerne, pour l'instant, que les commerces chinois. Néanmoins, par son succès, le « condominium commercial » a remis en question les systèmes traditionnels de planification locale, aussi bien que le système classique des baux, qui a présidé au développement des centres commerciaux nord-américains au cours des 40 dernières années.