CHINESE COMMERCIAL ACTIVITY IN THE TORONTO CMA: NEW DEVELOPMENT PATTERNS AND IMPACTS

This study, which examines recent development patterns of Chinese commercial activity in the Toronto CMA, yielded three major discoveries. First, new development in the past 15 years brought about not only a proliferation of ethnic Chinese businesses, but also considerable changes in business structure: the traditionally predominant restaurants and grocery stores declined substantially in proportion, but businesses that provide various types of consumer services expanded greatly. This indicates that the Chinese community has been steadily building a more complete and more self-sufficient ethnic economy. Second, while Toronto's three central-city Chinatowns have remained, most new developments occurred in the suburbs. Consequently, the spatial organization of Chinese commercial activities has become multinuclear, and their rapid spreading has begun to modify Toronto's traditional retail landscape. The third, and perhaps the most revolutionary, characteristic of the new development is the shift from unplanned retail strips to planned shopping centres, with the change of ownership from leasing of retail space to selling of store units. The new occupancy system, known as condominium retailing, is new to Canada and is associated only with ethnic Chinese retailing. In importance, condominium retailing has challenged both the conventional leasing system that has governed the development and operation of North American shopping centres over the past 40 years and long-established local planning systems. L'étude des nouvelles tendances du commerce chinois dans la région métropolitaine de recensement de Toronto a mis en évidence trois faits essentiels. Premièrement, le développement des 15 dernières années s'est traduit non seulement par une multiplication du nombre des commerces chinois, mais aussi par un bouleversement de la structure commerciale: les restaurants et les épiceries, jusqu'alors prédominants, ont vu leur importance relative diminuer au profit de magasins qui offrent des services aux consommateurs. Ceci reflète le fait que l'économie forgée par la communauté chinoise est de plus en plus autosuffisante. Deuxièmement, alors que les trois Chinatowns du centre de Toronto se sont maintenus, la plupart des nouveaux développements ont eu lieu en banlieue. Par conséquent, l'organisation spatiale des activités commerciales chinoises est devenue polynucléaire. Cette rapide propagation commence à modifier le paysage traditionnel du commerce de détail torontois. Troisièmement, et c'est peut-être là le fait le plus marquant, l'étude a révélé une révolution complète du mode d'organisation et de propriété des magasins. Aux groupements spontanés se sont substitués des centres commerciaux au sein desquels les commerçants ne sont plus locataires mais propriétaires de leur espace de vente. Ce système, que l'on pourrait baptiser le « condominium commercial » est un nouveau phénomène au Canada et ne concerne, pour l'instant, que les commerces chinois. Néanmoins, par son succès, le « condominium commercial » a remis en question les systèmes traditionnels de planification locale, aussi bien que le système classique des baux, qui a présidé au développement des centres commerciaux nord-américains au cours des 40 dernières années.     

CULTURAL RESOURCES AND ETHNIC ENTREPRENEURSHIP: A CASE STUDY OF THE PORTUGUESE REAL ESTATE INDUSTRY IN TORONTO

The Portuguese community in Toronto is to a large degree a self-sufficient one. Over the last four decades, they have constructed a thriving, complex community, setting up organizations, businesses and communication-information services in their own language. The purpose of this paper is to examine the Portuguese real estate industry in Toronto. The study will be focused on community resources such as networks of kinship/friendship and community ties, and how these resources contribute to the formation, maintenance, and success of Portuguese-owned real estate businesses. Data were obtained primarily from a questionnaire survey that was administered to Portuguese brokers (owners of real estate agencies) who were members of the Toronto Real Estate Board. Data collected from the questionnaire survey indicate that Portuguese real estate brokers rely to a large degree on their own community (‘ethnic’) resources — Portuguese friends, the media, and relatives — in starting and/or operating their current businesses. Within this context, Portuguese friends occupy a central role as an important source in providing business contacts. Real estate agencies owned by Portuguese brokers are community oriented. Portuguese customers, business location within/near to the community, and a good reputation with Portuguese clients and the community were noted by Portuguese brokers as the major factors contributing to the economic success of their businesses. Although relatively little research has been conducted in Canada on ethnic entrepreneurship, we can speculate that the main characteristic of the Portuguese real estate business — a heavy reliance on ‘community resources' in serving a geographically segregated co-ethnic market — is common among Southern Mediterranean immigrant groups in Canada. Further comparative studies in this area would enhance our understanding of the complexities of ethnic entrepreneurship. La communauté portugaise de Toronto est, en grande partie, auto-suffisante. Pendant les quatre dernières décennies, les Portugais ont construit une communauté complexe et prospère, démarrant des organisations, des entreprises et des services de communication et d'information dans leur propre langue. Le but de ce travail est d'examiner l'industrie immobilière portugaise à Toronto. L'étude sera plutôt concentrée sur les ressources communautaires telles qu'un réseau de parenté/amitié et des liens communautaires, et le procèdé par lequel ces ressources contribuent à la formation, au maintien et au succès de l'industrie immobilière des Portugais. Les données ont été obtenues surtout à partir d'un questionnaire/enquête distribué aux courtiers portugais (propriétaires d'agences immobilières), membres du Conseil Immobilier de Toronto. Les données recueillies grâce à l'enquête indiquent que les courtiers immobiliers portugais dépendent largement des ressources (?ethniques?) de leur propre communauté-des amis portugais, des médias, et des proches — pour démarrer et/ou diriger leurs entreprises. Dans ce contexte, les amis portugais occupent un rôle central en fournissant des contacts d'affaires. Les agences immobilières portugaises sont orientées vers la communauté portugaise. Les clients portugais, le local de l'entreprise, au sein de la communauté ou près d'elle, et une bonne réputation, ont été identifiés par les courtiers portugais comme les facteurs les plus importants, contribuant au succès économique de leurs entreprises. En dépit du fait que relativement peu de recherches ont été menées au Canada au sujet des entreprises ethniques, nous pouvons supposer que la caractéristique principale de l'entreprise immobilière portugaise — une grande dépendance des ?ressources communautaires?, en servant un marché co-ethnique géographiquement isolé — est commune chez les immigrants de la Meditérannée du Sud, au Canada. Notre compréhension de la complexité des entreprises ethniques serait améliorée par d'autres études comparatives sur ce sujet.